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スマートオーナーチェンジ始めました♪

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この度、賃貸中分譲マンションの査定サイト「スマートオーナーチェンジ」を立ち上げました。賃貸中の分譲マンション売却に特化したサイトです。

投資としてマイホームを賃貸に出した場合、投資の完了としての売却、急な用入りの場合の売却等々、売却がしずらいことで出口戦略が描きにくい状況になっています。その為、ご自分が住まなくなっても賃貸に出す事を躊躇してしまい、空室のままにしている方もいるくらいです。

また、一般の住宅を中心に取り扱っている不動産業社も、実のところ賃貸中の分譲マンションは売りにくい為に積極的に取り扱っておりません。

そこで、収益物件を得意とする弊社であれば分譲マンションの流動化・活性化に貢献できると考え、専用サイトを立ち上げた次第です。

賃貸中の分譲マンション売却でお悩みの方、是非ご一読下さい!

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賃貸中マンション売却の真実

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様々な事情で賃貸に出している分譲マンションって、売却する際どうすればいいの?

無駄な時間や費用を掛けたくない方必見!

流通数がそれ程ないからなのでしょうか、賃貸中マンション売却のスタンダードというものがございません。かなり損をしている方もいらっしゃる状況です。

実は、賃貸中のマンションって不動産業界でも取扱いづらい物件なんです。収益物件、実需不動産共に多数の売買実績を積んで参りました業界内部から賃貸中マンション売却の全貌をお伝えします。賃貸中の分譲マンションの売却をお考えの方のお役に立てれば幸いです。

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◎賃貸借契約して人に貸しているんですけど?売れますか?

念願のマイホーム、素敵な分譲マンションを購入した途端、転勤の辞令~!!!何故かわかりませんが多々ございます。

せっかく買ったマンションだし、賃貸に出せば住宅ローンの返済額より多い家賃が入ってくるみたい!こんな感じで賃貸に出している方も最近は結構います。分譲マンションは建物も立派だし広い、駅から近い、利便性が良い等々で、ファミリー向け賃貸マンションと考えると非常に需要があるんですね。しかも、長期住宅ローンのお蔭で毎月の返済額より高い家賃で貸せる場合が多いのです。

ですが、長い人生には色々ございます。売却してお金にしたいというタイミングだってあります。ただでさえ現金化するのに時間がかかる不動産です。流動性は明らかに低いのです。通常の空室状態で売却する場合でも、3カ月位は販売活動期間をみます。直ぐに買主様が見つかっても契約・引渡しをしてお金が入ってくるのは翌月、といった感じです。逆を言えば、空室の状態で売却する分譲マンションは不動産の中ではある程度の時間と売買価格は計算できるとも言えます。

ファーストプレイスタワー

◎ネットで一括査定サイトを利用しますか?

 若しくは、駅前の不動産屋さんに相談に行きますか?

●答え・・・どちらも同じです。

賃貸中の分譲マンションであってもマイホームの売却と変わらず、インターネットの無料一括査定サイトを利用すれば特定の業者ではなく広く相談できていいのかな?とお考えかもしれませんね。しかしネット上でも、広告費をふんだんに使ってネット上で反響を得ていたり、大手仲介業者同士で提携して査定サイトを作っていたりして検索上位には大手系不動産『仲介』会社が待ち構えています。マイホームとしての実需物件(自分で住む目的)ならこれもアリなんですが、賃貸中分譲マンションを売る場合は、ちょっと違ってきます。

また、実際に不動産屋さんに相談に行く場合、皆様ご存じの大手フランチャイズ系・独立系のお店に行かれる方が多いかと思います。大手の方が安心、高く売ってくれる、と期待して行くのでしょう。資金力を背景に、駅前のいい立地に店舗を構えており、目につくのは大手仲介業者です。立派な事務所でお任せください!となります。インターネット、実際の店舗、いづれにせよ大手系不動産『仲介』業者が占めています。

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◎実需(マイホーム用)マンションは良くて賃貸中はダメなの?

●不利な条件がございます。

①大手仲介業者はマイホームを探している個人の方をメインのお客様として集客しています。賃貸中の分譲マンションは自分で住む事ができませんので一般のお客様には売れない。

②賃貸中分譲マンションはカテゴリーとしては収益物件ですので住宅ローンが使えません。収益物件としての利回り計算では低すぎて事業用融資による購入ができない場合が多く、投資家にも売れない。

③最後の頼みの綱は、買取再販売業者です。しかし、この業者もマイホームとして再販売をする前提で購入しますので、賃貸中の物件は基本的に扱いません。

仲介手数料と時間が掛かってしまう。

皆様良くご存じのあの業者は、『仲介専門』なのです。仲介手数料を頂いて、買ってくれる人を探します。それ以上でも以下でもありません。稀に買取るという事もありますが、レアケースです。買ってくれる人(業者)を仲介してくれる業者さんなのですが、基本的に仲介業者が集客しているお客様はマイホームを探しているお客様ですので、直ぐに住めない住宅は売れません。広く広告をして買主を見つけてもらうには、大手仲介業者の力は流石というものです。しかし、賃貸中マンションの買主は、いくら広告をしたところで元々世間にはいないのです。

どうしても売れない物件や難がある物件は、付合いのある買取業者に買ってもらうのが常套手段です。かなりの期間売れずにいるので値下げします。それでも売れないので業者買取という流れです。しかし、最初からこの既定路線が組まれているところが問題です。いたずらに時間を費やします。しかも、その買取業者も実需(マイホーム用)専門で収益物件は買いません。買うとしてもマイホームとして直ぐに売れない物件は相当安くないと買わないのです。

 賃貸中の分譲マンションは投資物件です。不動産を買って家賃収入を得るアレです。契約形態はオーナーチェンジ売買となりますので、賃貸借契約をそのまま引き継ぎ大家さんとなる訳です。お部屋の中も見れませんし、基本的に瑕疵担保等も無しで、内部の状況もわからないまま収益性(入ってくるお家賃)のみで購入しています。通常のマイホーム購入とはそもそも違いますので、価格も違って当然なのです。何より、短期賃貸借契約という強い権利(現行の賃貸借契約をそのまま引き継がなければいけない)が付いている物件の購入となります。マイホームとしての販売価格と投資用不動産としての価格はそもそも違うのです。大手系仲介業者では収益物件を扱う部署もあるかと思いますが、収益物件を扱ったことすら無い営業マンも多いのが実情です。結局、空室と同じような査定金額で仲介会社に値付けされてしまった分譲マンションでは、投資家には売れません。

★どの大手仲介業者に頼んでも、マイホームとしても売れない、収益物件としても売れない、買取業者も買わない、つまりお客様がいないという訳です。

賃貸中の分譲マンションの買手が居ないのはご理解頂けたかと思います。不動産は買手と売手の希望価格がマッチして初めて取引が成立します。賃貸中の分譲マンションは極端に買手が少ないのです。そこを有耶無耶にしていたずらに時間ばかりかけるのは不利益でしかありません。通常の分譲マンションを買取業者が購入する場合、3カ月位で仲介で売れそうな値段の7割位が相場と言われています。運良く買取ってくれる業者がでたとしても、賃貸中の分譲マンションの場合はそれ以下という事になります。しかも、仲介手数料を払い、何カ月も時間をかけて。

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 ◎結局のところ、賃貸中分譲マンションを買うのは誰?

餅は餅屋といいますが、数少ない買手は存在します。不動産投資を行っている業者や、収益物件を購入している業者です。一般の方は、不動産業界の仕組み等をご存じないでしょうから、そのような業者にコンタクトできないでしょう。故に仲介会社に頼んで探してもらう訳ですが、仲介業者の営業も探せないのか探さないのか。収益物件といっても、これまた得意分野が分かれており、事業用・居住用、1棟物・区分、アパート・マンション、ファミリータープ・ワンルーム、と様々です。また長期保有・短期転売・リノベーション・スクラップ&ビルドとやっている事も色々です。この数ある収益物件専門業者の中でも、収益物件の仲介だけをやっている業者の数が多いのですが、これらは除外です。

収益物件を専門とする業者は、大手仲介業者とは反対でマイホームを購入するような一般のお客様を対象にしておりませんし、広告活動もしておりません。また、不動産業界でも絶対数が元々少なくあまり目にする事もないのです。勿論、仕入れとして買取も行っておりますし、独自の手法で運用しておりますので他の買取業者よりも高く購入できます。また、買取ですので1カ月程度で契約から決済可能です。つまり一カ月以内に売れてしまいます。高く早く売るにはこれしかございません。

収益物件専門の業者も不動産業者ですので仲介手数料は不要です。それは買う業者も同じ事なのです。業者買取の際は、仲介会社に仲介手数料を払って物件を仕入れているので、直接売ればその分高く買ってもらえます。仲介を通すと、売る側も買う側も仲介手数料が発生するので、買取価格は更に安くなる訳です。賃貸中の入居者の扱いを心配される方もいらっしゃいますが、収益物件専門で普段から大家業をやっているような業者であれば、全てお任せで大丈夫です。余計な費用も一切かかりません。

これだけインターネットが普及していても、このような情報はあまり入ってきません。賃貸中の分譲マンションを直接購入してくれる業者も見つける事が出来ないのが現状です。業界のスタンダードがない分、不当な扱いを受けている賃貸中の分譲マンションですが、賃貸市場を見れば、近頃はファミリータイプの賃貸マンションが全然供給されておりません。ワンルーム系アパートの供給は尋常ではないペースで続いていますが、投資効率に劣るファミリータイプは作らないのでしょう。そこを埋めるのが分譲マンションじゃないかと思うんです。当然ながらかつてのファミリータイプ賃貸住宅よりも遥かに良いスペックです。昨今の家余り現象は、分譲マンションにも言える事ですが、生活スタイルに合わせて貸したり売ったりして良いと思うのです。ですが、一度賃貸に出してしまえば売れるかどうかわからない物件になってしまう、なんておっしゃる方もいるくらいの状況では流動性はますます悪くなります。

住んで良し、貸して良し、売って良し、この「売って良し」の計算さえ明確になれば、もっとフレキシブルに分譲マンションを活用できるはずです。今まで不透明だった賃貸中分譲マンションの売却基準を確立し、不動産、特に分譲マンションの活性化に一役買いたいと考えております。

 

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賃貸中の分譲マンションを売却したい方いらっしゃいますか?

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唐突ですが、賃貸中の分譲マンションを売却したい方いらっしゃいますか?

弊社では、賃貸中分譲マンション(ファミリータイプ)の只今絶賛買取中でございます。通常、賃貸借契約中の分譲マンションを売却する場合、買っても住めない訳ですからマイホーム購入の一般ユーザーには売れませんし、収益物件としても利回りやファイナンスの問題で投資家にもなかなか売れません。

この様な物件の買主となるといるにはいますがレアなんです。そうです弊社です。ハナビルが買います。直接購入しますので、仲介手数料はかかりません。弊社も仲介屋業者に仲介手数料を払わなくていいので、俗な言い方をするとWIN-WINですね!その分購入価格に反映されます。弊社ならではの高額買取が可能ですので、もし賃貸中の分譲マンション売却をご検討の方がいらっしゃいましたら、ハナビル株式会社へお声がけください!

物件名、部屋番号、現況家賃、のみで無料査定致します。

※仲介の査定価格はいくらでも高く設定できます。中には一番高い価格を付けた業者に任せる方がおりますが、ナンセンスです。弊社の査定価格は、売れるかどうかわからない仲介の価格ではございません。実際の購入価格をお伝え致します。本当の価格を知りたい方は、どうぞお気軽にお問合せ下さい。

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ご注意ください!

それにしても暑いですね。ガソリン入れているだけで汗だくです(汗

ところでですが、本日パソコンで作業している時に、突然ホップアップ画面で、「おめでとうございます!Googleをお使いのあなた!」という通知が表示されて、「Googleギフト(iPhone X)に当選した」という内容の画面で、グーグルの創設者は等の3択クイズが出題されてカウントダウンが始まり、答えないと次の当選者に権利が移るというものです。

おっ、そんなの簡単じゃんとLarry Page!とクリックして最後の3問目で、ん?待てよ。

怪しいと思い調べたところ、クイズに答えて当選が確定し、次に進んでいくと商品の発送先や登録の為などと偽り、個人情報やクレジットカード情報を入力させるそうです。案の定、Googleになりすました、「フィッシング詐欺」だそうです。

ヤバッ!2問目まで答えてしまった自分が怖い(笑。どのみちクレジット情報など入力せずに気付くことになりますが、うまいこと出来てるなぁと感心する程です。最近グーグルの創業者等の検索数が急激に伸びていることで発覚したみたいです。

コンビニの三角くじで沢山当たり、自販機でも当たり、入札でも当たり、そんな時にGoogleでも当たりかよ!と思いすんなり受け止めてしまいました。危なく引っかかるところでしたが、多数にばら撒けば確実に引っかかってしまう方も一定数出てくると思います。皆様もくれぐれもご用心ください。

不動産投資について

梅雨もあっさり明けてしまいましたが、関西方面では大雨による甚大な被害が出ております。ちょっと普通の大雨じゃないですね。被害に遭われた方にお見舞い申し上げます。

ブログ記事の中でも少し触れてきたのですが、不動産投資について書きたいと思います。

現在の市況ですが、不動産投資に対する銀行融資(特にサラリーマンに対する収益物件購入資金の融資)が引締められ、収益物件が全く売れなくなっています。かぼちゃの馬車・スルガ銀行の事件で表ざたになりましたが、その前から金融機関全般で引締めに入っていました。

かぼちゃの馬車に代表されるような新築シェアハウスを売っていた会社が軒並み倒産しています。なんと弊社購入予定だった新築(作りかけ?)アパートも、売主がどこかに消えてしまいました(汗。弊社の場合、契約直前でしたので被害はありませんが、売建て新築アパートを契約してお金も払ってしまっている状況で問題となっている方が多数でているようです。その他、買取り転売の所謂(三為業者)や仲介専門業者まで厳しい状況に立たされているようです。実際弊社でも自社購入を除いて今年に入ってから大型収益物件の仲介がありません。

幸いな事に、現在のこの状況は銀行が自主的(金融庁主導?)に融資を引き締めた事によるものです。行き場を失った資金が不動産投資に流れ込んできた為のある意味バブルがはじける前に萎ませた感じです。そこに乗っかて行き過ぎてしまった業者や、インチキのレベルまで融資しまくった銀行が今ピンチとなっています。ですが、不動産業界でもマイホーム等の実需用の売買や賃貸仲介などは価格上昇基調のまま変わりありません。建築・リフォーム業界も好調で工事単価は上がったままです。管理業などはそもそもバブルとは関係ありません。

さらに、株式市場も2万3000円を付けて暴落していません。あっ、仮想通貨がバブルですね。バブル崩壊ですか?とにかく、世の中全体がどうこうという訳ではないということです。不動産投資や仮想通貨などの特定の分野がバブルだと言っても、やっていない人にとっては何の関係もないのです。どこがバブル?といった感じでしょう。それが崩壊したところで、倒産?暴落?関係ないとなります。

ここで注意しなければならないのは、世の中全体に反映するような金融ショックでしょう。その引き金が何になるのかわかりませんが、大体いつも株式相場などが先に崩れ、不動産が崩れ、倒産ラッシュが始まるという流れでした。先行してサインが出るものとすれば、不動産投資は完全にクラッシュしています。他に広がりを見せなければ良いのですが、要警戒ですね。

現状こんなところです。弊社としては今後価格が暴落する可能性がある収益物件を取得すべく他の事業に注力しております。その場合、これまでのようにフルローンという訳には行かない場合もあると思います。現金が出せずにお宝物件を逃す事が無いように備えなければなりません。他の事業と言っても弊社は不動産業・建築業の免許で事業を行っており、不動産投資だけではございません。業界には様々な分野を専門としている業者がございます。弊社もこれまで独立可能ないくつもの業種を行ってきました。

1棟フルローンだけが不動産投資ではありません。予てから事業化したいと考えていたプランがございまして、只今実践中です。強力な投資効率とリターンが得られる安定した事業ですが、仕入れとファイナンスのハードルが高いのです。事業とする為には、反復継続可能な仕組みにしなければなりません。何度かトライしてきましたが、ついに要件が揃って動き出しております。またご報告できれば幸いです。

只今、大規模改修工事中!

現在、3現場で工事中でございます。

築15年程経った賃貸マンションの大規模改修工事。タイル部分の張替・補修、塗装部分の塗替え、目地シールうち替え、屋上・床・天井、外構、諸々。塗装部分はデザインを変えて大人っぽくスマートに変更予定です。足場_R全体_Rタイル_R正面_R通路_R階段_R

2階まで店舗の入った7階建ての賃貸マンションの店舗部分・エントランス・外構・通路等をリニューアル工事。鏡面仕上げのパネルを天井・壁に貼り、ダウンライト設置、共用ポスト新設、ダストボックス新設、等々、店舗部分はもちろん住居の入居者様にも喜ばれるようグレードアップ工事となっています。

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現在も収益物件の融資状況は、個人に対して非常に厳しい状況です。弊社の仲介件数も全く伸びません(汗。しかしながら、お蔭様でこのようなタイミングで大きい工事を頂いたり、居住用物件の販売であったり色々お仕事させて頂いており、大変感謝しております。

肝心の不動産投資ですが、今期も2棟購入し、1棟の新築マンションが引渡しとなりました。更に買取り案件が2件入ってきており取組中です。融資が厳しくなれば収益物件が売れなくなりやがて価格は下がってくると以前から書いておりますが、今回の物件はたまたまこのタイミングで話が来ただけです。ちょっと難があるのですが安く買えるので工夫次第で面白いかもしれません。

不動産市場では、投売り状態にはなっていませんので、買場はまだ先かと思います。融資が緩くなることは期待できませんので、フルローンや金利等にこだわらずに、如何にして資金調達するかが重要ですね。

ゴールデンウイーク休暇のお知らせ

平素は大変お世話になっております。

弊社は誠に勝手ながら、平成30年5月2日(水曜日)より平成30年5月6日(日曜日)まで、ゴールデンウイーク休暇とさせて頂きます。

お電話はつながりますが、緊急対応を除き、ご対応は5月7日(月曜日)から順次させていただきます。何卒宜しくお願い致します。

それでは良いゴールデンウイークを!

 

き・め・た 沖縄の海にしよう♪

埼玉だけでなく、沖縄でも不動産投資を行っているお客様のリゾート開発案件起工式に社員一同で行って参りました。また、法人設立パーティーや、次の案件の現場候補地視察等々、休む間もない程、沖縄の「海」ではなく「不動産」を堪能致しました。

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沖縄凄いですね、不動産投資かなり入ってます。不動産ファンドにお勤めのお客様からも聞いていましたが、中国を中心としたアジアの資金が相当入っています。実需(自分で住む為)の不動産につきましても、土地や分譲マンションも見せて頂きましたが、価格を聞いてビックリしました。場所にもよりますが、埼玉より高いです(汗 建物はどこにいってもほんとにRC造ばかりですが、木造もイケるみたいです。観光と実需と外国人という3つの需要が絡み合って独特の相場を形成しており、少なからず歪みが発生していそうです。

今回、ご縁を頂きましたので沖縄出張が実現しましたが、そうでもないと一回の出張で現地を把握するのは難しいですよね。ご遠にほんと感謝です。休む暇もない程でしたが、お酒はたくさん頂きました(笑

 

【新築】自社収益物件 完成!!!

 

先日、自社物件としては初の新築賃貸マンションが完成しました!

JR京浜東北線 新都心駅 徒歩6分、コクーンから徒歩3分という最強立地の土地から購入しまして、重量鉄骨造3階建、1Kタイプ×14戸を建てました。お披露目~という感じでバルコニーの木目調ルーバーやエントランスがおしゃれ・・・という記事では弊社らしくないかと思いますので。

不動産投資としての「目線」でお伝えします。供給が極端に少ないエリアを購入しましたので、土地値は高いです。よくある新築収益物件は安い土地に建てますね。その土地値を吸収して採算を出すには木造2階建てでは無理です。戸数と耐用年数の問題です。RC造も有りですが、予算面で割高なので鉄骨造となりました。法廷耐用年数34年あれば十分です。本下水接続、水道直結、消防法等を鑑みて3階建てです。当然エレベーター無し階段1基のみ、浄化槽無し、受水槽無しです。そして、あ・え・てプロパンガスです。給湯器無償貸与その他故障交換等フルメンテですので最低10年は給湯器交換や修理費がかかりません。費用共用部分のダウンライト等照明はすべてLEDで、オートロック付ですが毎月の電気代も非常に安いです。フレッツ光導入済み、J.COM導入可ですが、オーナー負担での無料インターネットは加入していません。今の時代1MB程度を無料で用意しても使い物になりませんので。1Rタイプのお部屋ですが、1Fは専用庭となっています。大型バイクまで駐輪可となっています。入居者の専用スペースですので共用部ではありません。外構に植栽もありませんので共用部の管理負担も非常に少ないです。

こうしてランニングコストが非常に少なくて済む物件に仕上がっています。良いエリアの土地に新築してもキャッシュフローのきっちり出る経営が可能となるはずです。肝心の入居募集はまだまだ残っていますが。厳しいエリアの安い土地に建てるのと比較して、どちらが良いか身をもって実験して参ります。

 

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もうじきそのタイミング?

予てから懸念していたとおりに、金融機関の融資姿勢はこの1年で完全に変わってしまいました。個人に対してかなり消極的になっています。これは個人の資産管理会社でも同じです。かつてのように一定の基準を満たしている物件であれば個人でもフルローンがバンバン出ていた時代は終了致しました。フルローン自体を行う銀行も基本的にはなくなりつつあります。資産持ちの方や富裕層の方はフルローンもありますが、それはどんな時代でもどの銀行でも同じことです。

ちょうど私が不動産投資を開始した10年前と似たような状況かと思います。基本フルローンはありませんでした。その市況の中で如何にして不動産投資を始めるか試行錯誤していたのを思い出します。

当時と違うのは、融資が厳しい今も物件価格は高止まりしていることです。当時はITショックやリーマンショックといった金融ショックが起きて物件価格が下がっている状況下でフルローンが難しかったわけです。今よりも非常に優良な条件で購入できるのですが、銀行としても優良案件と分かっていてもフルローンは難しかったのです。一度閉まった扉は中々開かないのです。

恐らく、もうじきそのようなタイミング、つまり優良物件を割安で購入できる時期が訪れるのではないでしょうか。収益物件の購入ですので、いくら最小限に抑えてもある程度の自己資金が必要となります。

優良物件を好条件で購入できる期会にエントリーできるように、今から準備しておいた方が良いかもしれません。